Szkody górnicze: kopalnia ma obowiązek naprawić Twój dom albo za niego zapłacić
Pęknięte ściany, przechylony budynek, zalana piwnica, zapadlisko na działce. Jeśli nieruchomość leży na terenie górniczym, za każdą taką szkodę odpowiada przedsiębiorca górniczy, a nie Ty. Możesz żądać naprawy, pieniędzy, a w skrajnych przypadkach wykupu nieruchomości. Pozew jest wolny od opłat sądowych, a roszczenie przedawnia się dopiero po 5 latach od dnia, w którym dowiedziałeś się o szkodzie.
Czym są szkody górnicze i kto za nie płaci?
Szkoda górnicza to każde uszkodzenie nieruchomości, budynku, instalacji lub gruntu, które powstało w wyniku ruchu zakładu górniczego: podziemnej eksploatacji węgla lub miedzi, wstrząsów, osiadania terenu albo zmiany stosunków wodnych po wydobyciu.
Za naprawę szkody odpowiada przedsiębiorca górniczy, który prowadzi lub prowadził eksploatację na danym terenie. Jeśli nie da się ustalić, kto wyrządził szkodę, odpowiada ten, kto w dniu jej ujawnienia ma prawo prowadzić działalność górniczą w tym obszarze. Gdy kopalnia już nie istnieje i nie ma następcy prawnego, odpowiada Skarb Państwa reprezentowany przez organ nadzoru górniczego.
W praktyce oznacza to jedno: właściciel domu na Śląsku, w Zagłębiu Miedziowym czy w gminie Puchaczów obok Bogdanki nie musi udowadniać winy kopalni. Wystarczy wykazać, że szkoda jest i że ma związek z eksploatacją. Kopalnia odpowiada na zasadzie ryzyka.
Właściciele nieruchomości często nie zgłaszają szkód, bo sądzą, że „tak było zawsze”, „to stary dom”, albo boją się sporu z dużą spółką. Tymczasem jedna kopalnia rocznie wypłaca dziesiątki milionów złotych odszkodowań, a średnia wartość sprawy prowadzonej przez nas to 160 do 200 tysięcy złotych. Bywały sprawy warte pół miliona i więcej.
Podstawa prawna, na której się opieramy
Art. 144 i 146 ustawy Prawo geologiczne i górnicze: właściciel nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, ale może żądać naprawienia wyrządzonej szkody. Odpowiada przedsiębiorca prowadzący ruch zakładu.
Art. 147: naprawa następuje przez przywrócenie stanu poprzedniego, a gdy jest to niemożliwe lub nadmiernie kosztowne, przez zapłatę odszkodowania.
Art. 149: roszczenia przedawniają się z upływem 5 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie.
Art. 151: przed pozwem trzeba wyczerpać postępowanie ugodowe. Warunek jest spełniony, gdy kopalnia odmówi ugody albo nie odpowie w ciągu 30 dni od zgłoszenia.
Art. 96 ust. 1 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: osoba dochodząca naprawienia szkód spowodowanych ruchem zakładu górniczego nie płaci opłat sądowych.
Jakie szkody górnicze obejmuje odszkodowanie?
Kopalnia odpowiada za cztery grupy szkód. U jednego właściciela zwykle występuje kilka z nich naraz, dlatego sprawę kwalifikujemy całościowo, a nie po jednej rysie.
1. Uszkodzenia budynków
Najczęstsza kategoria. Liczy się lokalizacja pęknięć, ich historia i tempo narastania.
- rysy i pęknięcia ścian, sufitów, elewacji
- odspajanie tynków, płytek, listew
- szczeliny w narożnikach, nierówne posadzki
- zacinające się drzwi i okna
- pęknięte fundamenty i elementy nośne
2. Deformacje terenu i konstrukcji
Efekt osiadania gruntu nad wyrobiskami. Szkody narastają latami, także po pierwszych objawach.
- osiadanie gruntu, niecki obniżeniowe
- przechylenie budynku, utrata pionu ścian
- samoczynnie otwierające się drzwi
- pękające fundamenty, „pracująca” konstrukcja
- zapadliska i leje na działce
3. Szkody wodne i gruntowo-wodne
Eksploatacja zmienia poziom wód gruntowych. Trzeba wykazać związek z ruchem kopalni.
- podtopienia piwnic, działek, budynków gospodarczych
- powtarzalne zalania po deszczach
- wilgoć, zagrzybienie, problemy z kanalizacją
- studnie tracące wodę lub zmiana jej jakości
4. Infrastruktura i utrata wartości
Najmocniej uderza w rolników i przedsiębiorców: utrudnia pracę, magazynowanie, dojazd.
- zerwane przyłącza, instalacje, odwodnienie
- popękane podjazdy, ogrodzenia, place
- koszty osuszania, zabezpieczeń, napraw
- spadek wartości rynkowej i użytkowej
Kto może dochodzić odszkodowania za szkody górnicze?
Cztery warunki. Jeśli spełniasz wszystkie, masz realną sprawę. Pierwsze dwa sprawdzamy bezpłatnie w publicznych mapach geologicznych (portal MIDAS Państwowego Instytutu Geologicznego) jeszcze przed spotkaniem.
Nieruchomość leży na terenie górniczym
Działka znajduje się w granicach terenu lub obszaru górniczego z czynną albo niedawno zakończoną eksploatacją. Dotyczy to całego Górnego Śląska i Zagłębia, Rybnika, Jastrzębia, Bytomia, Rudy Śląskiej, Zagłębia Miedziowego (Polkowice, Lubin, Głogów) i okolic Bogdanki na Lubelszczyźnie.
Szkoda nie jest przedawniona
Od dnia, w którym zauważyłeś szkodę, nie minęło 5 lat. Jeśli szkody narastają, każda nowa może otwierać nowy termin. Zakończenie wydobycia kilkanaście lat temu zwykle zamyka sprawę, ale nowe pęknięcia po wstrząsach otwierają ją na nowo.
Szkoda ma związek z eksploatacją
Pęknięcia, osiadanie, zalania czy zerwane przyłącza muszą wynikać z ruchu zakładu górniczego, a nie np. z wady budowlanej. Nie musisz tego udowadniać sam: związek ocenia rzeczoznawca, którego zapewniamy.
Jesteś właścicielem lub użytkownikiem
Roszczenie przysługuje właścicielowi, współwłaścicielowi, użytkownikowi wieczystemu, a także rolnikowi i przedsiębiorcy prowadzącemu działalność na uszkodzonej nieruchomości. Dom, budynek gospodarczy, hala, pole, staw: wszystko podlega naprawie.
Podpisałeś już ugodę z kopalnią? To nie zamyka drogi. Ugoda obejmuje tylko szkody w niej opisane. Nowe uszkodzenia po jej podpisaniu i pominięte w niej elementy (np. spadek wartości) można dochodzić dalej.
Naprawa, pieniądze, rektyfikacja albo wykup: cztery drogi do rekompensaty
Prawo daje właścicielowi wybór formy naprawy. Kopalnie najchętniej proponują własny remont najniższym kosztem. My zaczynamy od pytania, co jest najlepsze dla Ciebie.
Naprawa w naturze
Kopalnia przywraca budynek do stanu sprzed szkody: naprawia pęknięcia, wymienia posadzki, uszczelnia piwnicę. Dobre przy szkodach niewielkich i jednorazowych. Ryzyko: kosmetyczny remont bez usunięcia przyczyny.
Świadczenie pieniężne
Odszkodowanie w wysokości kosztu pełnej naprawy według kosztorysu rzeczoznawcy, powiększone o koszty zabezpieczeń. Rekomendujemy je, gdy naprawa jest technicznie trudna lub gdy chcesz sam decydować o wykonawcy i zakresie.
Rektyfikacja budynku
Prostowanie przechylonego domu przez podnoszenie fundamentów. Kosztowna, specjalistyczna operacja finansowana przez kopalnię. Dotyczy budynków z wychyleniem powyżej dopuszczalnych norm.
Wykup nieruchomości i spadek wartości
Gdy naprawa jest ekonomicznie nieuzasadniona lub dom nie nadaje się do zamieszkania, można żądać wykupu nieruchomości. Przy szkodach długotrwałych dochodzimy też odszkodowania za spadek wartości rynkowej. Tego kopalnie same nie proponują.
Jak wygląda droga do odszkodowania od kopalni?
Przeciętna sprawa trwa około 2 lat, część kończy się ugodą po kilku miesiącach. Przez cały czas masz po swojej stronie pełnomocnika i rzeczoznawcę.
Bezpłatna analiza
Sprawdzamy teren górniczy, aktywność wydobycia i przedawnienie. Oglądamy zdjęcia szkód. Mówimy wprost, czy jest sprawa.
Umowa i dokumentacja
Omawiamy zasady rozliczenia i podpisujemy umowę. Zbieramy zdjęcia, daty, rachunki, wcześniejsze protokoły, relacje sąsiadów.
Zgłoszenie do kopalni
Składamy wniosek o naprawienie szkody. Na oględziny z kopalnią przyjeżdża nasz ekspert, żeby protokół nie pominął żadnego uszkodzenia.
Ugoda albo pozew
Negocjujemy twardo. Bez Twojej zgody nie ma ugody. Gdy kopalnia odmawia lub milczy 30 dni, składamy pozew wolny od opłat sądowych.
Wyrok i wykonanie
Pilnujemy wypłaty lub wykonania naprawy. W razie potrzeby prowadzimy egzekucję. Rozliczamy się zgodnie z umową, po zakończeniu sprawy.
Sprawdź w 60 sekund, czy Twoja szkoda nadaje się do sprawy
Bez podawania telefonu i e-maila. Zaznacz, co widzisz w domu i na działce, a pokażemy, czy warto zgłosić sprawę do bezpłatnej analizy.
Analiza za darmo. Warunki poznasz przed podpisaniem, nie po.
Sprawdzenie terenu górniczego, przedawnienia i wstępna ocena szkody są bezpłatne i do niczego nie zobowiązują. Zasady rozliczenia omawiamy na spotkaniu, po tym jak wiemy, ile Twoja sprawa jest warta: do wyboru jest kilka wariantów, a wynagrodzenie zależy od odzyskanej kwoty.
Sprawdzę Twój teren i szkodę. Za darmo, bez zobowiązań.
Wystarczy adres i kilka zdjęć. W ciągu 2 dni roboczych powiem Ci wprost: jest sprawa albo jej nie ma, ile może być warta i co dalej. Prowadzę sprawy na Śląsku, w Zagłębiu Miedziowym i na Lubelszczyźnie.
Przemysław MachajDyrektor Sprzedaży, Grupa Kapitałowa Votum. Od ponad 12 lat odzyskuję pieniądze należne zwykłym ludziom od banków, ZUS, kopalń i zakładów energetycznych.
Trzy mity, przez które właściciele zostawiają pieniądze kopalni
„To tylko rysa, naprawa jest tania”
Odszkodowanie to nie tylko koszt szpachli. Obejmuje pełną naprawę według kosztorysu rzeczoznawcy, koszty zabezpieczeń oraz spadek wartości nieruchomości, który przy szkodach powtarzalnych bywa większy niż sama naprawa.
„Kopalnia sama wyśle ekipę, po co mi pełnomocnik”
Kopalnia wysyła własnego rzeczoznawcę i własną ekipę, a protokół pisze pod swój budżet. Nasz ekspert na oględzinach pilnuje, żeby w protokole znalazły się wszystkie szkody, a nie te najtańsze.
„Sąd z kopalnią to lata i koszty”
Pozew jest wolny od opłat sądowych, a analiza sprawy nic nie kosztuje. Średni czas sprawy to około 2 lat, część kończy się ugodą znacznie szybciej. Przez cały czas nie walczysz sam.
Pytania o odszkodowanie za szkody górnicze
Jak sprawdzić, czy mój dom stoi na terenie górniczym?
Najprościej w publicznym portalu MIDAS Państwowego Instytutu Geologicznego: po wpisaniu adresu mapa pokazuje granice obszarów i terenów górniczych oraz dane o złożu i wydobyciu. Informację o terenie górniczym znajdziesz też w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy albo w wypisie z rejestru gruntów. Jeśli wolisz, sprawdzę to za Ciebie bezpłatnie na podstawie samego adresu.
Ile wynosi odszkodowanie za szkody górnicze?
Tyle, ile kosztuje pełne przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed szkody, plus koszty zabezpieczeń i ewentualny spadek wartości. Przy pęknięciach domu jednorodzinnego to zwykle kilkadziesiąt do kilkuset tysięcy złotych. Średnia wartość spraw, które prowadzimy, wynosi od 160 do 200 tysięcy złotych, a przy rektyfikacji lub wykupie nieruchomości przekracza pół miliona. Kwotę ustala kosztorys rzeczoznawcy, nie kopalnia.
Po jakim czasie przedawniają się roszczenia o szkody górnicze?
Po 5 latach od dnia, w którym dowiedziałeś się o szkodzie (art. 149 Prawa geologicznego i górniczego). Liczy się moment zauważenia szkody, nie data zakończenia wydobycia. Jeśli szkody narastają, na przykład po kolejnych wstrząsach, nowe uszkodzenia otwierają nowy termin. Sprawy graniczne warto sprawdzić, zamiast z góry zakładać, że jest za późno.
Czy muszę płacić za pozew przeciwko kopalni?
Nie. Osoba dochodząca naprawienia szkód spowodowanych ruchem zakładu górniczego jest ustawowo zwolniona z opłat sądowych (art. 96 ust. 1 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Za analizę sprawy i sprawdzenie terenu również nie płacisz.
Podpisałem ugodę z kopalnią. Czy mogę żądać czegoś jeszcze?
Często tak. Ugoda obejmuje tylko szkody, które zostały w niej wymienione. Nowe pęknięcia po jej zawarciu, uszkodzenia pominięte w protokole albo spadek wartości nieruchomości, o którym kopalnia nie wspomniała, można dochodzić osobno. Wymaga to analizy treści ugody, którą robimy bezpłatnie.
Kupiłem dom z pęknięciami. Czy mogę dochodzić odszkodowania jako nowy właściciel?
Tak, o ile roszczenie nie zostało wcześniej zaspokojone i nie jest przedawnione. Roszczenie o naprawę szkody przysługuje aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Sprawdzamy, czy poprzedni właściciel nie zawarł ugody obejmującej te same szkody.
Czy szkody górnicze obejmują też pole, staw albo budynek gospodarczy?
Tak. Kopalnia odpowiada za każdą szkodę wyrządzoną ruchem zakładu górniczego: zalane pola i łąki, obniżenie plonów przez zmianę stosunków wodnych, uszkodzone obory, hale, place manewrowe, drogi dojazdowe i przyłącza. Rolnicy i przedsiębiorcy mogą dodatkowo dochodzić utraconych korzyści.
Jak długo trwa sprawa o szkody górnicze?
Od kilku miesięcy do kilku lat, średnio około 2 lat. Zgłoszenie do kopalni i etap ugodowy trwają zwykle 1 do 3 miesięcy. Gdy kopalnia odmawia lub milczy 30 dni, składamy pozew. Przez cały ten czas prowadzimy sprawę za Ciebie, łącznie z oględzinami i opinią biegłego.
Czy wykup nieruchomości przez kopalnię jest możliwy?
Tak, gdy naprawa jest ekonomicznie nieuzasadniona albo nieruchomość nie nadaje się do bezpiecznego użytkowania. Wykup to najdalej idące roszczenie i większość kancelarii go nie prowadzi. U nas jest w zakresie umowy.