Bezumowne korzystanie z gruntu. Jak odzyskać pieniądze nawet za 10 lat wstecz?

Wyobraź sobie, że ktoś od 30 lat parkuje ciężarówkę na Twoim podwórku. Nie pyta o zgodę, nie płaci, a gdy zwracasz uwagę, odpowiada, że przecież zawsze tak było. Absurd? A dokładnie tak wygląda sytuacja setek tysięcy właścicieli działek, przez które biegną linie energetyczne, gazociągi i rurociągi. Prawo nazywa to bezumownym korzystaniem z gruntu i przewiduje za nie konkretne wynagrodzenie.

Co to jest bezumowne korzystanie z nieruchomości

Bezumowne korzystanie to sytuacja, w której ktoś korzysta z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego: bez umowy, bez służebności, bez decyzji administracyjnej. Kodeks cywilny (art. 224 i 225 k.c.) przewiduje, że posiadacz cudzej rzeczy musi zapłacić właścicielowi wynagrodzenie za korzystanie z niej. W sprawach przesyłowych oznacza to: jeśli przedsiębiorca nie potrafi wykazać tytułu prawnego do Twojego gruntu, powinien zapłacić za okres, w którym z niego korzystał.

Za jaki okres można żądać pieniędzy

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie można kierować za okres do 10 lat wstecz. Każdy rok zwłoki działa na Twoją niekorzyść: najstarsze roczniki roszczenia sukcesywnie się przedawniają i przepadają bezpowrotnie. Dlatego w tych sprawach czas naprawdę jest pieniądzem, i to dosłownie.

Jak liczy się wynagrodzenie

Punktem wyjścia jest odpowiedź na pytanie: z jakiej części Twojej nieruchomości przedsiębiorca faktycznie korzystał i ile warte było to korzystanie. W praktyce rzeczoznawcy ustalają:

• powierzchnię pasa, z którego korzysta przedsiębiorca: pas technologiczny pod linią lub nad rurociągiem, grunt pod słupami, dojazdy,
• stawkę za korzystanie, wyprowadzaną z wartości gruntu w Twojej okolicy i jego przeznaczenia,
• stopień, w jakim korzystanie przedsiębiorcy ograniczało Twoje władanie tym pasem,
• okres objęty roszczeniem, rok po roku.

Wynik tego rachunku bywa zaskoczeniem dla właścicieli, którzy przez lata zakładali, że „za słup nic się nie należy”. Nie podam Ci tu jednej kwoty, bo każda działka liczy się inaczej. Mogę za to pokazać Ci orientacyjne widełki dla Twojej konkretnej działki.

Kto może wystąpić z roszczeniem

Właściciel nieruchomości oraz, co do zasady, użytkownik wieczysty. Ważny szczegół: roszczenie wsteczne dotyczy okresu, w którym byłeś właścicielem. Jeśli kupiłeś działkę 3 lata temu, roszczenie za wcześniejsze lata pozostało przy poprzednim właścicielu, chyba że zostało na Ciebie przelane w umowie. Przy współwłasności do prowadzenia sprawy potrzebna jest zgoda współwłaścicieli, co pomagamy uporządkować.

Największa przeszkoda: zarzut zasiedzenia

Przedsiębiorstwa przesyłowe bronią się przed zapłatą głównie zarzutem zasiedzenia służebności. Twierdzą, że przez dziesięciolecia korzystania nabyły prawo do gruntu i nic nie muszą płacić. Ten zarzut trzeba jednak udowodnić dokumentami, a z tym bywa różnie: brakuje decyzji, dat posadowienia, dokumentów przekształceń przedsiębiorstw państwowych, a modernizacje linii potrafią przerywać bieg terminów. Napisałem o tym osobny artykuł: zasiedzenie służebności przesyłu. Wniosek praktyczny: to, że zakład powołuje się na zasiedzenie, nie znaczy, że ma rację.

Bezumowne korzystanie a służebność przesyłu

To dwa roszczenia, które się uzupełniają. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie zamyka przeszłość: płaci za lata, w których przedsiębiorca korzystał z gruntu bez umowy. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu porządkuje przyszłość. W dobrze poprowadzonej sprawie dochodzi się obu i dopiero ich suma pokazuje pełną wartość Twojej sprawy.

Najczęstsze pytania

Czy muszę mieć dokumenty, żeby zacząć?

Na start wystarczy numer działki. Resztę, od danych z ewidencji gruntów po księgę wieczystą, da się ustalić w toku analizy.

Czy sprawa zawsze kończy się w sądzie?

Nie. Część spraw kończy się ugodą z przedsiębiorcą. Ale dopiero realna gotowość pójścia do sądu sprawia, że propozycje ugodowe stają się poważne.

Ile kosztuje analiza?

Nic. Analiza działki i rekomendacja prawna są bezpłatne. Płacisz dopiero wtedy, gdy znasz szacowaną kwotę i podejmujesz decyzję o prowadzeniu sprawy.

Przemysław Machaj, Dyrektor Sprzedaży, Grupa Kapitałowa Votum. Od ponad 12 lat odzyskuję pieniądze należne zwykłym ludziom od banków, ZUS, kopalń i zakładów energetycznych.